提醒：购买“农民房”十年，也无效！
10年前“转让”房 10年后不认账6人购买原工商局宿舍，因影响转让者房补和经适房申请被要求退房
王志明
住了近10年的房屋突然要归还给原主，骆云周非常无奈与不解。
晶报深度调查部记者 王志明/文、图
“这套房子我买来住了10年，现在又要我退房，我一家老小到哪里去住？！”站在龙岗区横岗街道排榜社区蛇地岭3巷5号的房中，今年50多岁的骆云周满脸的无奈与不解。10年前，他用10万元从原横岗工商所的一名干部手中“转让”这套140平方米房屋，如今，因为该房屋影响这名干部的住房补贴和经适房申请，对方要求退回房屋。双方协商未果后，对方一纸诉状告到龙岗法院，要求法院判决双方转让协议无效。与骆云周同样遭遇的，还有另外5户房屋受让者，只是这5位原房主暂时没有起诉，大家在等待该院的判决。骆云周案的判决与处理，将为另外5户的处理提供“参照”。
买房者骆云周：
因为觉得比“农民房”安全，才选择买工商局宿舍
1961年出生的骆云周是广东龙川人，一直在深圳务工。2003年9月份，经过熟人介绍，他得知原横岗工商所干部刘某要转让排榜社区蛇地岭3巷5号502的房屋，就有意购来自住。
同年10月9日，双方签订《房屋转让协议书》，约定以9.9万元的价格，转让这套139.54平方米的房子。该房是刘某单位宿舍，刘某还与原龙岗区工商行政管理局签订了房屋租赁合同，租赁期是70年，租金为9.4848万元。
“当时横岗排榜这边比较偏僻，工商局宿舍根本没人要，周边也有很多‘农民房’，我们买工商宿舍就是觉得比‘农民房’安全，结果却没有保障。”骆云周说，没想到住了近10年，因为这套房屋影响了卖方的利益，卖方又言而无信，要求他退回房屋。“你不要的时候卖给我们，影响你利益时你又要收回去，那我们的损失找谁去要？” 骆云周算了一笔账，9.9万如果当时买了一套农民房，现在也值三四十万，如果用9.9万元来支付一套商品房的首期，现在就升值更多了。
骆云周说，从去年开始，刘某就多次找他协商，说给他补偿几万元，让他退房。骆云周不同意，他要求至少要补贴到能在周围购买一套100平方米左右的农民房，按一平方米3500元计算，那也要35万元。最终因双方差距太大未达成一致意见。
后来，市场监督管理局龙岗分局办公室还找到骆云周以及卖主刘某，要求大家协商退房，但也没有结果。
2012年12月7日，卖主刘某一纸诉状，将骆云周告上法院，要求法院判决双方签订的《房屋转让协议书》无效，立即归还该房屋。
“我们也咨询过律师，知道转让协议可能不合法，但当时卖房买房都是双方你情我愿，没有人强迫。”骆云周说，最近几年房价上涨太快，如果早说协议无效要求退房，也不至于造成这么大的损失。
卖房者刘某：
想不到好办法，只能通过法律途径解决
“其实我也是受害者，被这套房屋影响很大。”刘某原来是横岗工商所的干部，后来调至市场监督管理局龙岗分局龙岗所。谈起这套房屋，刘某直皱眉头。
刘某告诉记者，在1999年，当时龙岗工商分局为了解决大家住房，就将排榜村这套房子以“长租房”的名义分给大家，该房屋没有房产证。他花几万元装修后，因为工作调动，就搬到龙岗中心城居住，该房就闲置。“当时房屋很难短期租赁，后来，看到别的同事将房屋转让，我也就在同事的介绍下，将房屋转让给骆云周。”刘某说，当时，双方转让协议也写得比较简单，说一切按原龙岗分局的协议执行。
“这套房当时转让时，我没有赚钱。”刘某说，因为这套房屋，导致他的房补和经适房申请都受到影响，加上分局有要求，他就向骆云周提出了退房的要求。“我和妻子也去了骆云周家多次，希望协商解决此事，共同承担损失，但是没有结果。”刘某说，他找不到好的办法，就只能通过法律途径解决，等待法院的判决。
后面发生的系列事情，让刘某对转让房屋行为感到后悔，尤其是在2008年时，刘某就与骆云周开始协商退房事宜，那时房价还没有过快上涨，如果当时双方当时达成一致的话，就可能以最小的代价解决了这个难题。
还有5位购房者：
面临着退房的困境
排榜社区蛇地岭3巷5号，位于该社区的一片“农民房”中，如果不知情，与周边的农民房无异，只是比一般的农民房占地更大些。该楼共有7层，共有14套，均是工商宿舍。
除了骆云周的502房外，还有202、302、501、601、602，都面临着同样的遭遇。
骆云周的楼上602房，现在住户是陈小东，他也是在别人的介绍下，于2004年从原横岗工商所的干部王某处转让获得该房，转让价是9.8万元。“现在原房主都找过我们，分局也找过我们，要求我们退房。”陈小东说，但是因为原房主都只肯退回原来的购房款，然后说只补偿几万元，与买主们的要求相差太大。
骆云周接到原房主的起诉状后，引起另外5户的关注，他们认为骆云周案的判决与处理，将为另外5户的处理提供“参照”。
龙岗分局：
按协议规定不能
将房屋转让转租
对于排榜社区工商宿舍的纠纷，市场监督管理局龙岗分局也一直比较关注，分局办公室负责人周成在接受采访时表示，排榜社区的工商宿舍，是在特定历史条件下产生的，是为了解决分局干部职工的住房困难。这些房是集资房，均没有房产证，所以只能采用长期租赁的形式分给干部职工。
“我们在与干部职工签订协议时，就要求大家不能转让转租。”周成说，在2012年，分局发现排榜社区的宿舍出现转让给非本单位职工的情况后，立即找到原来的房主，要求他们自行纠正错误，将房屋收回。该局还组织6位干部与6位受让者，共同到分局进行协商处理，但双方未能达成一致。因为这套房屋，确实影响了员工的住房补贴和安居房的申请。“在侨香村申请的时候，就因为这套房屋而不符合申请条件，这才迫使他们通过法律来解决，这是他们双方之间的民事行为，只能是双方共同解决。”
周成还透露，在2007年以前，该局这种租赁房还比较多，在龙岗区安居房黄阁翠苑申请时，租赁房影响干部职工的申请资格，所以大家纷纷进行清退，目前，像排榜社区这种尚未清退的房屋并不多。
律师提醒
“小产权房”交易有风险
“从法律上看该转让合同确实无效，无房产证，同时又是内部福利房明确不能转让转租。” 深圳律师刘子孺建议协商解决，由干部作出一定补偿。
金卡（深圳）律师事务所律师张兴彬指出，从此案来看，还反映出“小产权房”交易中存在的风险。在农村、城郊等农民集体土地上建造的房屋，俗称“小产权房”。如果确认涉案房屋所在土地为村民宅基地，按照我国现行法律规定，村民宅基地上修建房屋不得进入市场进行买卖，也不能通过集资建房的形式进行流通，故原龙岗工商分局与当地村委（或村民）的合作建房违反我国法律法规强制性规定，是无效的。该部门工作人员此后的转让合同也是无效的。所以，购房者必须充分认识到购买“小产权房”存在的种种风险：小产权房不能像普通商品房那样设置抵押，购房者不能充分享有房屋所有权、转让、处分等权利，不能办理房屋产权过户手续，一旦发生纠纷，对购房者而言，就可能面临着既无法取得房屋产权，又随时可能被要求退还房屋的尴尬境地，如果遇到国家征地拆迁，购房人并非合法的产权人，很可能无法得到拆迁补偿。
“交易双方往往都会以购买或者所谓的‘集资建房’形式签订‘小产权房’交易合同，同时做一份《律师见证书》，以图心理安慰。其实，律师对‘小产权房’的见证，只能证明交易双方当着律师的面签订了一份合同，而这份合同仍然是无效的。”张兴彬解释说，另外，以租赁形式交易“小产权房”也是无法规避法律风险的，因为根据《合同法》规定，租赁合同超过二十年的，超过部分无效，同时租赁合同更不能保障“承租人”取得拆迁补偿。
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